陆良县住房和城乡建设局关于公开征求陆良县青山工业园区公共租赁住房经营权出让实施方案（征求意见稿） 意见建议的通告

为盘活国有保障性住房存量资产，拓宽公共租赁住房项目资金来源渠道，理顺公共租赁住房运营管理模式，保障国有资产保值增值，依据《公共租赁住房管理办法》、《行政事业性国有资产管理条例》、《公共**交易管理办法》等法律法规，****政府工作安排，结合实际，****建设局起草形成了《****园区公共租赁住房经营权出让实施方案（征求意见稿）》，根据《****政府关于印发重大行政决策程序规定的通知》（陆政发〔2021〕32号）要求，现向社会公开征求意见建议。公开征求意见建议时间为2026年11月5日—12月5日，欢迎社会各界和广大市民提出宝贵意见建议，请通过电话、传真、电子邮件、信函等方式反馈至****。意见建议反馈者需对个人或单位信息保密的，请予注明，我们将按有关规定执行。

联系电话：0874—****016

电子邮箱：****@qq.com

信函地址：**省**市**县中枢街道春光东路115号，邮政编码655600

附件：1.****园区公共租赁住房经营权出让实施方案（征求意见稿）

2.意见建议征集表

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2026年11月5日

附件1

一、总则

（一）出让目的

为盘活国有保障性住房存量资产，拓宽公共租赁住房项目资金来源渠道，理顺公共租赁住房运营管理模式，落实公共租赁住房保障职能不变原则，规范公共租赁住房 20 年经营权公开出让行为，保障国有资产保值增值，明确出让方、受让方权责，依据《公共租赁住房管理办法》、《行政事业性国有资产管理条例》、《公共**交易管理办法》等法律法规，结合本县实际，特制定本出让实施方案

（二）基本原则

1.权属不变、保障优先：公租房房屋所有权始终归国有，本次仅出让 20 年运营管理权；公租房保障属性不变，准入条件、租金标准由县住建部门管控，不得改变公租房用途，不得转为商品房、长租公寓对外进行市场化销售或无限制出租。

2.公开公平、规范交易：通过公共**交易平台采取公开拍卖的方式出让，全程留痕、信息公开，杜绝暗箱操作。

3.国有资产保值增值：委托第三方资产评估机构评估经营权价值，科学设定出让底价；出让收入全额上缴国库，专款专用。

4.权责清晰、风险可控：明确运营维护、房源配租、租户管理、资产维修、期满移交责任，建立履约监管、保证金、违约退出机制。

5.民生底线不突破：保障对象资格审核、轮候、配租权归住建主管部门；受让方仅负责运营、物业管理、租金收缴、房屋日常维修管护等工作，可适当配合县住建部门开展保障对象资格的初审工作，但无最终审核权限，最终审核工作由住建部门负责确认。

（三）适用范围

本方案****工业园区公租房小区（项目共计1700套公租房，总建筑面积83142平米，不含商铺面积）的20年经营权出让工作。

（四）出让主体与监管单位

出让方：****政府****政府委****建设局。

监管单位：****建设局、****国资委）、****中心、县审计局、县纪委监委。

受让方：通过公开拍卖交易中标的经营权法人****公司实施运营）。

二、项目标的基本情况

（一）项目概况

1.项目地址：该项目****工业园区。

2.项目房源：该项目总建筑面积101408****商铺面积），其中公租房共计1700套，建筑面积83142平方米，总层数7层（无电梯），小区共计14幢71个单元，一梯四户，户型面积有42㎡（336套）、49㎡（514套）、50㎡（514套）和54㎡（336套）四种户型结构、小区设有南、北两个进出大门通道，值班室及办公用房配备完善。

3.建设时间：该项目于2012年10月开工建设，2017年12月完工，2018年 7月1日正式投入使用，当前入住率99.88%，现有租户1700户。

4.资产权属：1700套公租房房源所有权属于国有资产，暂未办理不动产权证，无抵押、查封、司法限制。

5.现状说明：标的按现状移交，意向受让方自行现场踏勘，充分了解房屋、设施、租户现状、维修需求、历史遗留问题。

重要提示：本次出让标的仅为 20 年期经营权，不含房屋所有权；受让方仅享有合同约定期限内运营管理权、按政府核定标准收取公租房租金；不享有房屋买卖、产权变更的权利。

（二）出让期限

经营权出让期限为20 年。自资产现场移交完成、双方签署《经营权移交确认书》之日起计算。 经营期满，全部公租房房源、建筑物、附属设施设备、档案资料无偿完好移交出让方，不附带任何权利负担。期满后如需再次出让经营权，另行制定方案、重新公开拍卖。

（三）项目标的经营范围边界

受让方有权开展的工作：一是在住建部门核定公租房租金标准内，向已审核通过的入住保障对象收取公租房租金；二是小区物业服务、安保保洁、绿化养护、公共设施设备日常维修；三是租户合同管理、租金收催交、房屋日常巡检、房屋维修养护；四是在不改变建筑主体结构、不改变公租房保障属性前提下，经住建部门书面审批后实施小区微改造，五是对保障对象开展转租转借、空置、拖欠租金行为的核查工作，并有权按照住房保障政策的规定开展及时清退工作；六是对保障对象开展动态监管工作，及时清退不符合保障条件的家庭，或动态调整租金标准；****住建局批准可以开展的其他关联工作。

受让方禁止开展的工作：一是不得改变公租房用地性质、房屋用途，不得将公租房出售、变相出售；二是不得自行降低准入门槛、自行提高公租房核定租金标准；三是不得擅自将公租房整体转租、分租给第三方；四是不得擅自拆除、改建主体结构、消防设施；五是不得隐瞒、截留保障对象违规使用公租房的相关信息，六是不得对外泄露保障对象的相关档案资料信息。

三、出让方式、交易安排

（一）出让方式

采用公共**交易平台公开拍卖方式。由出让方委托具备资质的拍卖机构，在公共**交易平台发布出让公告，面向具备资格的法人竞买。

（二）受让方资格条件

1.依法注册的法人企业，财务状况良好，具备足额资金实力；

2.具备住房保障和物业管理运营经验；

3.无重大失信记录、无重大工程质量、安全事故记录；

4.竞买时有能力足额缴纳交易保证金；

5.承诺接受本方案及《经营权出让合同》全部条款，承诺遵守公租房管理的相关政策法规，承诺接受住建部门及相关监督部门的全过程监管。

重要提示：不接受自然人竞买。

（三）评估与出让底价

委托具备资质的第三方资产评估机构对项目 20 年经营权价值评估，****财政局（国资委）备案，以评估结果为基础确定出让底价，底价保密。成交价格不得低于底价。

（四）竞买保证金与履约保证金

1.竞买保证金：人民币10万元，竞买报名时缴纳；未竞得者，交易结束后原路无息退还；竞得者自动转为部分履约保证金。

2.履约保证金：合同签订前，受让方足额缴纳履约保证金20万元。用于应对运营违约、房屋损坏、租户纠纷、到期资产修复等。合同到期，资产及保障对象档案资料完整移交、所有债务纠纷结清后无息退还。

四、出让价款及资金管理

（一）成交价款

竞买成交价款为受让方取得 20 年公租房经营权的拍卖价。转让价款自合同签订之日起一年内缴清，经营者可根据自身资**排分期缴纳，但全部价款须于合同签订之日起一年内缴足。

（二）资金管理

出让的成交****财政国库，****住建局一次性上交的20年公租房租金收益，纳入政府非税收入预算管理，专款专用，不得挪作他用，财政、审计、纪委等部门全程监督。

（三）运营期的收入

****政府定价）收入归受让方，公租房租金标准由住建部门核定，****政府规定程序审批，受让方无权自主上调保障房租金。

（四）运营期的成本分担

受让方承担日常运营管理人员成本、办公设施设备维修保养、运营税费、小区日常维修养护、公共设施设备维保、房屋日常设施设备小修等；

出让方承担房屋主体结构大修、小区内部道路大修、重大消防改造等重大工程（可在合同细化界定大修与小修分界标准）。

重要提示：物业等相关费用由保障对象另行单独交纳，****公司，专项用于公租房小区物业服务等相关工作开展的支出，不在本次20年经营权出让的收支测算范围内。

五、运营管理要求（核心监管条款）

按照住房保障政策的相关规定，并结合我县公租房管理的实际情况，运营管理的具体工作内容要求如下：一是政策宣传、申请报名、准入初步审核、轮候配租、合同签订、入住及退房手续的办理工作；二是诚信申请履约金、住房保证金的代收代管代退、日常租金的代收代交、租金催交及拖欠租金家庭的依法起诉追缴工作；三是对接供水供电部门办理好退房家庭下欠水电费代收及剩余水电费代退工作；四是租住期间保障对象的转租转借、空置等行业管理乱象核查，不文明居住行为及违反《配租合同》居住行为的入户核查工作；五是租住期间保障对象的动态审核及动态管理并及时清退不符合保障条件和违纪违规家庭；六是承租户入住及退房时对房屋及室内设施设备损坏的认定和赔偿工作；七是承租户家庭的档案管理工作；八是配合辖区社会事务管理工作；九是小区文化宣传及文体娱乐服务开展工作等；十是小区日常管理过程租户的维修报备登记、维修工作安排、维修工程量核定等维修事实的台账资料收集整理；****保障部门临时安排的与公租房管理相关的其他事宜。

重要提示：保障对象****住建局确认。

六、移交与期满处置

（一）过渡期移交

合同签订后30个工作日内，出让方和受让方共同现场盘点房源、设备、租户资料，签署移交清单。现有租户租赁关系平稳承接，保障对象权益不变，具体移交事宜的相关细节另行签字确认。

（二）经营期满资产处置

20年经营期限届满，受让方必须将全部公租房、配套设施、设备、档案完好、无偿移交出让方，确保资产无抵押、无查封、无欠费、无遗留纠纷。正常损耗以外损坏由受让方修复或赔偿。出让方组织资产验收审计。

合同到期前12个月，启动到期资产盘点、专项审计核查工作。

七、风险分担机制

（一）出让方承担当的风险

涉及房屋主体结构性损坏的主体大修由出让方承担（合同具体细化条款）

（二）受让方承担当的风险

1.涉及入住率不足、租金欠收风险，由受让方承担经营性收益波动风险；

2.涉及日常运维、物业风险、日常维修、安保、消防运维责任由受让方承担；

3.涉及受让方资金断裂、运营失能，触发违约条款，出让方有权单方解除合同、没收履约保证金、收回经营权。

（三）双方共担的风险

涉及住房保障政策调整风险，国家、省、市公租房政策重大调整，按政策协商变更合同，由双方共同承担风险。

（四）双方协同担当的风险

涉及租户信访、民生纠纷，住建部门负责政策解释，受让方负责现场服务。

八、违约责任、退出机制

（一）违约责任

受让方出现下列重大违约情形，出让方有权单方解除经营权出让合同，无偿收回经营权，没收履约保证金，并追偿损失：

1.擅自改变公租房用途，将公租房出售、变相出售；

2.擅自提高公租房保障租金标准；

3.整体转包经营权；

4.严重怠于运维，造成重**全隐患、重大群体性信访事件；

5.隐瞒租户违规情况，协助保障对象违规占用公租房。

6.逾期支付出让价款，按日计收违约金；逾期达到约定时限，出让方可取消受让资格，竞买保证金不予退还。

（二）退出机制

因出让方原因导致合同无法履行的，按合同约定承担赔偿责任。

九、实施步骤与时间计划

（一）实施步骤

1.方案报批：方案编制、征求部门意见、召开听证会、第三方评估（专家论证），报县政府常务会议批准；

2.交易准备：进场交易备案、发布出让公告；

3.公开交易：报名、缴纳保证金、现场踏勘、拍卖；

4.合同签订：确定竞得人，公示、签订《公租房20年经营权出让合同》，缴纳履约保证金；

5.资产移交：现场盘点、办理移交；

6.运营监管：住建、财政等监督部门常态化监督、年度考核；

7.到期清算：期满审计、资产验收移交。

（二）时间计划

按照工作实施步骤，逐一完善各项工作开展的相关手续，确保出让工作有序推进（具体时间计划安排表另行制定）。

十、组织保障与监督管理

1.****领导小组。以住建为牵头部门，纪委监委、发改、财政、审计、国资委、****中心等县直相关部门组成，统筹公共租赁住房经营权出让项目的推进实施；

2.全过程审计。出让评估、交易、价款收缴、到期移交环节开展审计监督；

3.年度考核机制。住建部门每年对受让方运营服务、公租房管理合规性开展考核，考核结果作为履约评价依据；

4.信息公开。出让公告、交易结果依法在公共**交易平台公示，接受社会监督。

十一、附则

1.****政府批准后实施；未尽事宜在《经营权出让合同》细化约定。

2.本方案若与国家、省、市保障性住房法律法规冲突，以现行法律法规为准。

3.本方案由****负责解释。

附件2

意见建议征集表

填表日期：年月日